대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년 by 채상욱

2019년에 출간되었던 '다시 부동산을 생각한다'라는 책은 정말 재미있게 읽었습니다. 그리고 2020년 3월 신간 '대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년'을 읽어 보았습니다. 이 신간은 제목 외에 '집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서' '오락가락 정책에도 두렵지 않은 부동산 투자 안목을 완성한다' '정부 정책도 모른 채 부동산 투자 절대 하지 마라' 등으로 부동산 투자자들의 시선을 끄는 문구가 인상적입니다. 이 책은 지난 10년간의 정책 흐름과 시장 변화를 요약하고 향후 10년의 모습을 예상하는 책입니다. 채상욱애널리스트는 부동산 투자자가 아니고 부동산 시장 분석가입니다. 그래서 감정을 개입하지 않고 최대한 중립적으로 정책에 대해 설명과 표현을 할 수 있습니다. 그러나 책을 읽다 보면 저자의 시선이 중심을 딱 잡고 위아래를 보는 것이 아니라 가끔 위아래로 움직이면서 보는 것처럼 느껴져서 한 저자가 이 내용을 다 쓴 게 맞나라는 생각이 들기도 했습니다. 이 책은 부동산 투자자라면 아주 당연하게 읽어야만 할 책이지만 본인이 부동산 실수요자라고 생각하고 집 한 채만 구매하고 그 이외에 투자할 생각이 없다면 그런 분에게는 이 책보다는 2019년에 출간되었던 '다시 부동산을 생각한다' 이 책이 훨씬 더 읽기 편하고 좋은 책이라는 생각이 들었습니다. 저는 개인적으로 '다시 부동산을 생각한다' 이 책은 아주 훌륭한 명저라고 생각합니다.

프롤로그 - 사장 최고의 주택 가격과 정부 정책 사이에서. 이 책은 저자가 근본적인 질문 하나를 던지는 것으로 시작합니다. 지금 우리의 주택 가격은 과연 비쌀까, 쌀까? 주택 가격이 싸냐 비싸냐를 평가하는 데는 기준이 필요하고, 대표적인 기준이 소득입니다. 그런데 평균 주택 가격을 평균 소득으로 환산해서 계산하는 방식은 양극화의 영향으로 썩 피부에 와닿지 않을 수 있습니다. 지금 시장이 과열되었는지 아닌지를 판단하는 좋은 기준은 워런 버핏이 주식 시장에서 즐겨 사용한다고 알려진 시가총액을 GDP로 나눠서 보는 방식이라고 합니다. 이 방식은 그 나라의 특정 자산 군의 시세 총액이 전체 소득 대비 몇 배나 하는지를 설명하는 것이어서 꽤 직관적입니다. 동시에 국가 간에 서로 비교해서 참고할 때도 편합니다. 이 방식으로 계산을 하면 1995년부터 2018년까지의 24년 중에서 2018년 말이 가장 높은 배수인 2.5배로 계산된다고 합니다. 현재 주택 가격은 역사상 최고 수준을 기록하고 있는데 그렇다면 주택 시장에서 투자 수익률도 높은 수준으로 기대할 수 있을까? 아마 쉽지 않을 것이라는 것이 저자의 생각입니다. 그리고 지난 10년간의 부동산 정책으로 인한 부동산 시장의 변화를 설명합니다. 

앞으로 집값은 어떻게 될까? 카타리나 크놀 교수는 세계 14개국 1870년에서 2012년 직전까지 140여년에 걸친 실질 주택 가격 추이를 추적해 2017년 1월 세계적인 경제저널에 발표했다고 합니다. 그는 논문에서 1870년에서 1960년까지 주택 가격이 실질 가격으로 안정적이었던 것은 토지가 효과적으로 공급될 수 있는 환경과 철도교통 등 교통망이 획기적으로 건설되었기 때문이라고 진단합니다. 또 1960년부터 2010년대까지 주택 가격이 지속해서 상승한 원인으로 도시의 성장에도 불구하고 토지가 충분히 확보되지 못하고, 또 철도망 확충 등과 같은 교통 혁신도 없었기 때문이라고 합니다. 이를 한국에 적용해보면 1980년대 수도권 팽창 시기에 택지개발촉진법을 통해서 공급할 수 있었던 1기 신도시와 수도권 신시가지들, 즉 새로운 토지들이 수도권으로 편입되면서 토지 공급이 충분했고, 이를 통해 서울을 포함한 구도시 가격의 급등을 효과적으로 방어할 수 있었다고 합니다. 반면, 2000년대의 구도심 가격 급등기에는 2기 신도시 공급이 충분하지 못했고 특히 2기 신도시의 경우 서울 쪽 출퇴근이 사실상 어려운 도시만을 만들어내면서 실질적 공급 효과가 없었다고 합니다. 2010년대 들어서는 이마저도 없었고 특히 9.1대책으로 인해서 택지 공급 제로를 선언하는 순간, 구도심 토지 가격이 상승하는 것은 당연한 결과였습니다. 그러나 늦게나마 정부는 2018년 9월과 2019년을 통해서 세 번에 걸친 3기 신도시 공급 확보 방안과 2019년 말 수도권 광역 교통망 확보 방안 등을 발표하면서 크놀 교수의 주장대로 '토지와 교통'의 공급을 추진하였습니다. 저자는 3기 신도시 각각은 1,2기 신도시들과 결합하고 시너지를 내면서 경기권 도시 기능을 확대하는 식으로 커질 것으로 예상합니다. 일부에서는 경기도에 주택을 공급하는 것일 뿐, 서울시 안쪽에 공급하는 것이 아니므로 여전히 서울 주택 공급 부족으로 보는 시각도 있지만, 서울을 행정구역만으로 본다면 너무 협소하게 생각하는 것이라 합니다. 이미 수도권은 서울 생활권 또는 서울 세력권 또는 대서울처럼 다양한 이름으로 불립니다.

저자는 이전 저서에도 그랬듯이 '정부 정책에 맞서지 말라'라고 이야기합니다. 2017년 11월에 현재의 여당 쪽 모 정치인이 미국의 경제학자 헨리 조지(1839~1897)의 말을 국회 연설에서 언급한 내용을 인용합니다. "지금도 깜짝 놀라는 것은 100년도 전에 헨리 조지는 책'진보와 빈곤'에서 우리가 지대 추구를 방치하면 언젠가 땅 주인이 숭배받는 세상이 온다고 예언했다는 사실이다. 우리 사회가 지금 건물주, 땅 주인을 숭배한다. 마음속으로 부러운 거다. 그런 방식으로 노후가 보장되면 노후 복지를 국가 제도로 만들어야 한다는 명제에 별 관심이 없어진다. 문제를 시스템이 아닌 개인적으로 풀게 되면 우리가 뭐 하러 정치를 하는가. 저는 헨리 조지의 예언을 보고 많이 반성했다." 저자는 헨리 조지의 원칙이 우리 곁에 와 있다고 합니다. 서울시 부동산 가격의 상승이 해당 토지주들의 노력이 아니라 한국의 경제발전과 인구의 서울 집중 현상 등에 따른 것이라면, 혹은 지속적 토지 공급이 어려워지면서 생긴 구조적 현상이라면, 그 결과로 인한 지대 상승은 시민 개개인이 노력한 결과가 아닌 만큼 상승분에 대해서는 과세를 해야 한다는 것이 헨리 조지 식 주장인데 그런 헨리 조지의 시각이 2017년에 여당 주요 인사들로부터 부활했다고 합니다. 그리하여 저자는 모든 유주택자를 위한 가장 훌륭한 조언은 결국은 1주택자, 그중에서도 소유와 거주를 동시에 하고 10년 이상 거주하는 진정한 1주택 실수요자가 되라고 합니다. 1주택 이상이라면 다른 주택을 팔아서라도 말입니다. 그리고 직접투자보다는 간접투자로 전환할 때라고 합니다. 부동산 간접투자의 수단으로 좋은 것은 단연 공모 상장 리츠이며 이는 부동산 투자를 규제하기 때문에 단순히 풍선효과를 기대하는 것이 아니라, 2020년 한국 부동산 시장에 있어서 패러다임을 변화시키는 대상 중 하나이므로 이를 적극적으로 공부할 필요가 있다고 합니다. 그리고 책의 끝부분에 이 리츠에 대한 아주 상세한 소개, 설명으로 끝을 맺습니다.

유튜브에 채상욱애널리스트TV를 검색해보시면 이슈가 있을 때마다 저자가 빠르게 정책이나 시장 변화에 대해 설명을 해주는 모습을 찾아보실 수 있습니다. 조곤조곤하고 담백하게 설명하는 모습이 아주 편안하고 보기 좋습니다. 좋아요와 구독 알람 설정까지 하시면 쉽게 투자 전반적인 부분에 많은 도움이 될 것 같습니다.