다시 부동산을 생각한다 채상욱

다시 부동산을 생각한다 채상욱

하나금융투자의 건설 부동산 애널리스트이며 유튜브 채상욱애널리스트TV를 운영하고 계신 채상욱애널리스트의 책을 읽었습니다. '다시 부동산을 생각한다'는 2019년 3월 발간되었으며 책이 두껍지 않고 어려운 내용 없이 쉽게 설명을 해서 한 번에 쉽게 읽히는 책입니다.

프롤로그는 '6년의 상승장 마감, 새로운 시작을 지켜보며'로 시작합니다. 2013년은 이전 2년여에 걸쳐 서울시의 주택 가격이 하락하면서 일본식 부동산 장기 침체론이 대세로 자리 잡던 시절이었습니다. 이때는 하우스 푸어라는 말이 등장했고 부동산 시장에는 공포가 지배했었습니다. 이때 금융시장에서 무명이었던 채상욱애널리스트는 용감하게도 '집값이 오를 것 같다'같은 내용으로 보고서를 내며 집값 상승론을 시장에 피력했습니다. 채상욱애널리스트가 이렇게 생각한 이유는 수요와 공급 양쪽에서 존재했습니다. 공급 측면에서는 박근혜 정부 시절 2013년 4월 1일 발표한 첫 종합 대책의 주 내용에 있었습니다. 이는 택지개발촉진법을 폐지하고 2기 신도시 이후 신규 신도시 공급을 하지 않겠다는 것이었습니다. 쉽게 설명하면 집 지을 땅을 공급하지 않겠다는 것입니다. 또 이명박 정부 기간의 부동산 정책의 총아였던 연평균 15만 호가 공급되던 보금자리주택 정책을 폐지함으로써 사실상 민간 분양과 경쟁하던 저가 주택을 없앤 점도 컸습니다. 보금자리는 그린벨트 해제 지역에 공급되어서 입지가 좋으면서 가격마저 민간 대비 30% 정도 저렴하여 로또나 마찬가지였는데 이를 곧바로 제거 한 것입니다. 마지막으로 주택의 투기수요를 자극할 수 있는 미분양 주택을 매입할 경우 5년간 양도소득세를 면제했습니다. 수익이 있는 곳에 세금이 있게 마련인데, 100% 감면은 세금이 없다는 말이니 수익은 오롯이 투자자의 것이 되었습니다. 이 같은 3가지 요소로 인해 말 그대로 안 오르면 이상할 부양책들이 일거에 쏟아졌으며 2013년 지방을 필두로 공포에 눌려 있던 부동산 시장이 반등하기 시작했고, 2014년부터는 전국적으로 반등했습니다. 또한 2014년 9월에 재건축 아파트의 추진 연한을 종전 40년에서 30년으로 단축하는 추가 부동산 부양책을 발표하며 재건축 시장의 부활도 부추겼습니다. 분양가를 옥죄던 분양가상한제 역시 2015년에 자율화되었습니다. 바야흐로 가격 상승을 막을 요소는 없어 보였습니다. 저자는 주택 시장을 부양하기 위한 부동산 정책이 지속되는 동안 정책 효과를 성실히 분석하고 책으로 펴냈습니다. 그러자 시장에서는 저자를 주택 시장 강세론자로 묘사했습니다. 저자는 부동산으로 먹고사는 사람이 아니었으나 사람들에게는 부동산 대세 상승의 이론적 전도사쯤으로 인식되었던 것 같습니다. 2017년 8월 2일 현 정부의 부동산 정책이 나왔을 때도 저자는 이 정책으로는 영향이 없고 앞으로도 상승할 것이라도 대답해서 '집값 상승의 아이콘'이 되었습니다. 그러나 2018년 9월 13일 또 하나의 부동산 정책이 발표되었습니다. 9.13대책을 분석하고 2주일 정도 지나자 저자 입장에서는 새로운 결론이 나왔습니다. 9.13 대책은 과거 6년 전 주니어 애널리스트 시절에 보았던 박근혜 정부의 강력한 부양책이었던 4.1 대책의 대척점에 있었습니다. 그해 9월 말 채상욱애널리스트는 지체 없이 2019년부터 부동산 시장은 지난 상승장을 뒤로하고 정반대로 하락할 것이라는 당시 시장분위기에서는 다소 파격적인 전망을 내놓았습니다. 이로 인해 저자는 상승론자에서 하락론자로 변절했다며 비판하는 통에 상당히 곤혹스러웠다고 합니다. 물론 그들은 애널리스트나 이코노미스트가 무엇을 하는 직업인지 이해하고, 전망이란 늘 대전제가 바뀌면 바뀔 수 있음을 아는 상식적인 사람들이 대다수였습니다. 그럼에도 의외로 대중은 틀릴 줄 알면서도 자기 신념을 바꾸지 않고 앞으로 직진하는 사람에 대한 로망이 있었던 것 같습니다. 이후 실제로 2018년 11월, 종전 최고 가격 대비 10~15% 이상 하락한 서울 강남권 단지들이 실제로 나오기 시작했습니다. 시장은 역시 빨랐고 곧바로 하락에 적응해 갔습니다. 이 책은 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 그 끝이라 할 수 있는 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세하게 다룹니다. 그리고 앞으로 시장이 어떻게 변하고 어떻게 대비해야 하는지를 담고 있습니다. 부동산에 관심 있으신 분은 꼭 읽어보시면 정말 좋은 책입니다.

대도시뿐 아니라 지방에도 아파트는 계속 들어서고 있는데 '이 많은 아파트 중에서 내 집 하나 없네' '저 많은 집에 누가 살고 있을까?' 누구나 이런 생각을 하게 됩니다. 일반적으로 무주택자들이 집을 산다고 생각하는데 저자는 그건 40% 정도만 맞는 답이라고 합니다. 왜냐하면 실제 집은 유주택자들이 더 많이 산다고 합니다. 그리고 저자는 실수요와 투자수요를 살펴보는데 이는 자가점유율을 보면 투자수요가 보인다고 합니다. 이 자가점유율은 전 세계 어디를 살펴보더라도 대도시들이 지방이나 중소도시에 비해 공통적으로 낮게 나오며 이는 대도시가 투자수요가 많다는 것을 의미합니다. 그중 서울이 한국, 미국, 일본, 중국 등의 어느 도시보다도 자가점유율이 낮으며 이는 세계에서 투자 열기가 가장 높다는 것이라고 합니다. 

다시 부동산을 생각한다 이 책은 이제는 부동산 투자자 입장에서 정부 정책이 중요하다고 말합니다. 실수요자 입장에서는 부동산의 입지와 상품성이 중요하겠지만 투자자들은 부동산 규제로 인한 세그먼트 별로 투자 수요가 몰리기 때문에 실수요자와는 다르게 입지나 상품성, 공급이나 경기와 같은 기본 요소를 따라가는 것이 아니라, 정책 효과가 만들어낸 세그먼트 중에서 어디가 가장 유리한지 찾아내고, 이를 따라 움직일 것이라고 예상합니다. 채상욱애널리스트는 상승론자도 아니고 하락론자도 아닙니다. 정책에 관해 객관적으로 설명 및 분석을 해주고 있으며 유튜브에서 채상욱애널리스트TV로 검색하시면 유튜브 방송으로도 만날 수 있습니다. 좋아요와 구독, 알림설정까지 하시면 좋습니다.